Правовой ликбез: ЖКХ

В соответствии с положениями Жилищного кодекса собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из трех способов управления домом.

Это может быть непосредственное управление собственниками квартир, управление товариществом собственников жилья (ТСЖ) либо управление управляющей компанией (УК). Выбрать, какой именно способ управления лучше, очень сложно. Каждый из способов имеет свои особенности, свои плюсы и минусы.

Начнем наш обзор с наименее распространенной сегодня формы управления – непосредственный способ управления. При данной форме управляют домом непосредственно владельцы квартир на общих собраниях. Этот способ нашел наибольшее применение в небольших многоквартирных домах, рассчитанных на несколько семей.

При непосредственном управлении собственники (или их уполномоченный представитель) самостоятельно заключают договоры, направленные на обеспечение общих потребностей всех собственников по содержанию имущества дома (обслуживание внутридомовых инженерных систем, уборка и вывоз мусора и т.п.).

Договоры на коммунальные услуги – холодное и горячее водоснабжение, электро- и газоснабжение, а также отопление и канализацию – заключаются с каждым собственником помещения отдельно. Поставщики коммунальных услуг обязаны доставлять ресурсы до установленных в доме границ ответственности (обычно проходящих в районе стены дома или «задвижки»). Это означает, что обслуживание и содержание наружных инженерных сетей должно обеспечиваться поставщиком услуг, а обслуживание внутридомовых инженерных систем – непосредственная обязанность собственников помещений.

Главное достоинство непосредственной формы управления в том, что функция управления своим жильем сохраняется за собственниками, а не передается какой-то организации. В этом случае невозможна ситуация, при которой средства одного многоквартирного дома могут пойти на нужды другого дома.

Еще одно преимущество – каждый из собственников жилья заключает договор с поставщиком коммунальных услуг и не несет ответственности за задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг УК или своих соседей.

Непосредственное управление многоквартирным домом наиболее экономно, т.к. отсутствуют расходы на содержание управленческого аппарата (бухгалтера, председатея в ТСЖ или УК).

К недостаткам непосредственного управления многоквартирным домом можно отнести то, что данный способ неприемлем для старых домов, требующих больших вложений на содержание общего имущества (ремонт крыш, фасадов, теплосистемы и пр.).  При такой форме управления законодательством не предусмотрено выделение денежных средств на капитальный ремонт дома за счет средств Фонда содействия реформированию ЖКХ, т.к. данные средства перечисляются на счета ТСЖ, ЖК либо УК. Это значит, что все расходы лягут на плечи собственников.

При непосредственном способе управления между собственниками и подрядчиком отсутствует посредник в лице юридического лица, способный наиболее эффективно защищать интересы жильцов. Например, УК несет ответственность даже за те работы, которые не прописаны в ее договоре с собственником. Множество надзорных инстанций всегда могут побудить УК выполнить те работы, которые необходимы, даже если в утвержденном перечне работ их нет. Если речь идет о непосредственном управлении, побудить подрядчика выполнить какие-то работы собственники дома могут только через суд.